El mercado hipotecario español de julio de 2026 ofrece un resultado que parece contradictorio a primera vista: se firmaron menos hipotecas que en ningún mes equivalente de los últimos dos años, pero el dinero prestado por los bancos para comprar vivienda marcó récords históricos. No es una paradoja: es el retrato de un mercado donde acceder a una vivienda cuesta cada vez más, en todos los sentidos del término.
Los datos del INE: menos firmas, importes récord
En julio se constituyeron 43.372 hipotecas sobre viviendas en los registros de la propiedad, según los datos provisionales publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra supone una caída del 3,5% respecto al mismo mes del año anterior, el mayor retroceso interanual desde junio de 2024.
Sin embargo, el importe medio de esas hipotecas alcanzó los 180.785 euros, un 10,9% más que hace doce meses. Es el nivel más alto desde que existen registros estadísticos de este tipo. En conjunto, los bancos prestaron unos 7.841 millones de euros para la compra de vivienda durante el mes, un 7% más en términos interanuales, pese a que se firmaron menos contratos.
La caída puntual de julio no borra el crecimiento del primer semestre. Entre enero y julio de 2026 se constituyeron 303.999 hipotecas sobre viviendas, un 5,1% más que en los mismos meses de 2025. El mercado mantiene un volumen elevado, pero la corrección de julio abre interrogantes sobre el comportamiento en otoño.
El tipo del 3%: primera vez desde enero de 2025
El coste de financiarse también ha repuntado. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 3,01% en julio, frente al 2,96% de junio. Es la primera vez desde enero de 2025 que el indicador supera ese umbral.
El movimiento responde al giro de política monetaria del Banco Central Europeo. El BCE elevó sus tipos de interés en junio —primera subida en tres años— y volvió a hacerlo en septiembre, situando la facilidad de depósito en el 2,50%. La estadística hipotecaria de julio todavía no recoge el impacto completo de esas decisiones: muchas operaciones se negocian semanas antes de su inscripción en el registro, por lo que el efecto real llegará con más fuerza en los datos del tercer trimestre.
Tipo fijo vs. variable en julio 2026: El 62,3% de las hipotecas se contrató a tipo fijo, con un interés medio inicial del 3,03%. Las variables, que representaron el 37,7% restante, se firmaron de media al 2,97%. El plazo medio fue de 26 años.
Por qué sube el importe si se firman menos hipotecas
La respuesta está en el mercado inmobiliario. Los precios de la vivienda en España subieron un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026, según el INE. Quien compra hoy necesita financiar una propiedad considerablemente más cara que hace un año, aunque el banco cubra el mismo porcentaje del precio.
La barrera no es solo el tipo de interés. Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de Trioteca, apunta que muchas familias pueden asumir la cuota mensual, pero no el ahorro inicial necesario para cubrir la parte del precio que el banco no financia —habitualmente entre el 20% y el 30%— más los impuestos y gastos de escritura. Con importes medios por encima de los 180.000 euros, ese esfuerzo previo se ha encarecido de forma significativa.
«Muchas familias les puede encajar la cuota de una hipoteca, pero no el ahorro necesario para cubrir la parte del precio que el banco no financia y los impuestos.» — Ricard Garriga, Trioteca
El resultado es una polarización del mercado: quienes ya tienen patrimonio o pueden recibir apoyo familiar siguen comprando, a precios cada vez más altos; quienes dependen de sus propios ahorros lo tienen cada vez más difícil. Las compraventas de vivienda de julio confirman esta tendencia: se vendieron 61.417 inmuebles, un 5,1% menos que un año antes.
Qué pueden esperar los compradores en los próximos meses
El mercado entra en otoño con varios factores de presión activos. El euríbor cerró septiembre en torno al 3,22%, su nivel más alto del año, lo que encarecerá las revisiones de los préstamos a tipo variable. Los bancos ya anticipan que el crédito hipotecario podría moderarse en 2027 si los tipos se mantienen elevados.
A nivel regional, los mayores crecimientos de hipotecas constitidas en el primer semestre se registraron en Illes Balears (+8,6% interanual), Asturias (+8,1%) y Galicia (+7,1%), mientras que Cantabria (-26,9%), Aragón (-20,5%) y La Rioja (-19,7%) anotaron las caídas más pronunciadas.
Para quien busque financiación ahora, las opciones son conocidas: tipo fijo para blindarse de futuros movimientos del BCE, tipo variable si se confía en que el euríbor bajará antes de lo que el mercado descuenta, o esperar. El problema de esperar es que los precios de la vivienda llevan varios trimestres subiendo por encima del 10% anual, y las señales de frenada todavía no son claras.
