Casi 300.000 hipotecas canceladas en seis meses. El primer semestre de 2026 ha dejado el nivel de cancelaciones de créditos hipotecarios más alto de la historia reciente en España, por encima incluso de periodos tan turbulentos como la gran recesión o la pandemia. Entre enero y junio, una media de entre 40.000 y 50.000 propietarios al mes ha finiquitado su préstamo —de forma total o anticipada— ante el temor a que los tipos de interés sigan escalando.
El récord en números: qué hay detrás
El año comenzó con relativa calma. La guerra entre Estados Unidos e Irán, que estalló a finales de febrero, cambió el escenario de un día para otro: la energía se disparó, la inflación repuntó y el Banco Central Europeo (BCE) respondió con dos subidas de tipos, en junio y en septiembre, que han elevado el tipo oficial al 2,5%. Hace un año estaba en el 2%.
El euríbor, que cerró agosto en el 2,954%, ha comenzado septiembre por encima del 3,1%, su nivel más alto desde agosto de 2024. Para una hipoteca variable media de 150.000 euros a 30 años con diferencial del 0,99%, cerrar el mes en esa cota supondría unos 940 euros más al año en la revisión semestral de septiembre o abril.
El resultado es que muchos propietarios con capacidad de ahorro han preferido liquidar su deuda antes de que la cuota suba más. La amortización anticipada total —cancelar de golpe toda la deuda pendiente— es la modalidad que ha ganado mayor protagonismo, aunque la amortización parcial también ha crecido.
Las hipotecas fijas se encarecen en septiembre
Para quienes buscan un nuevo préstamo, el panorama también ha cambiado. Kelisto ha detectado subidas en varias ofertas de hipoteca fija durante septiembre: Ibercaja ha elevado su TIN del 2,3% al 2,55%; Cajamar ha subido del 2,6% al 2,85%; ABANCA ha pasado del 2,85% al 2,95%; Unicaja también ha encarecido su oferta. El interés medio de las hipotecas fijas analizadas por el comparador ya supera el 3%.
“No existen señales de que las alzas vayan a remitir en el corto o medio plazo. Tanto el precio de la vivienda como las condiciones de financiación seguirán debilitando el acceso a la compra.” — Asociación Hipotecaria Española
Quien esté evaluando firmar ahora debe pedir la TAE, no solo el TIN, y revisar qué bonificaciones exige el banco para aplicar el tipo anunciado: la nómina domiciliada, los seguros vinculados o las tarjetas propias pueden encarecer el coste real del producto.
¿Compensa cancelar la hipoteca antes de que el euríbor siga subiendo?
La respuesta depende de cada situación, pero hay variables que conviene mirar antes de tomar la decisión.
Primero, la comisión por amortización anticipada. En hipotecas variables firmadas después de 2019, la ley limita la comisión al 0,25% del capital amortizado durante los tres primeros años (o al 0,15% durante los cinco primeros, según lo que recoja el contrato), y a cero a partir de ahí. En las fijas, el tope es el 2% durante los diez primeros años y el 1,5% después. Algunos bancos aplican el máximo legal; otros, como Cajamar, lo limitan al 0,15% o, como Pibank, no cobran nada.
Antes de amortizar: compara el tipo de interés que pagas en tu hipoteca con la rentabilidad neta que podrías obtener en un depósito o cuenta remunerada. Si tu hipoteca está al 3,5% y el mejor depósito neto de impuestos te da el 2,7%, amortizar es, matemáticamente, la mejor inversión.
Segundo, el fondo de emergencia. Adelantar capital no debería dejar al propietario sin margen económico. Los expertos recomiendan conservar el equivalente a entre tres y seis meses de gastos antes de destinar ahorros extraordinarios a la hipoteca.
Tercero, el tipo de revisión. Si la hipoteca se revisa en septiembre, el nuevo euríbor ya se reflejará en la próxima cuota sin que la amortización parcial pueda evitarlo. Conviene calcular exactamente cuándo llega la próxima revisión antes de decidir si conviene actuar ahora o esperar.
Un otoño de decisiones para los hipotecados
El mercado descuenta que el BCE podría volver a subir los tipos antes de que acabe el año, lo que llevaría el tipo oficial al 2,75%. Si el euríbor responde como ha hecho hasta ahora, las hipotecas variables encajarán un nuevo golpe en la revisión de primavera. Los propietarios con capacidad de actuar tienen un margen de meses para evaluar si la amortización anticipada, la subrogación a tipo fijo o simplemente la espera es la mejor estrategia para su bolsillo.
