BBVA ha dejado claro, en un encuentro con analistas celebrado esta semana, que no entrará en la guerra de precios hipotecarios que libran varios de sus competidores, aunque eso implique perder cuota de mercado. El consejero delegado del banco, Onur Genç, y el nuevo director financiero, Gonzalo Rodríguez, trasladaron a Deutsche Bank un mensaje nítido: el banco vasco tiene muy clara la línea que no cruzará en el mercado hipotecario. Para el consumidor que busca financiación para su vivienda, esto tiene implicaciones concretas.
Durante los últimos cinco años, BBVA ha ganado 260 puntos básicos de cuota en financiación al consumo y otros 250 en crédito empresarial, mientras que en hipotecas ha retrocedido 80 puntos básicos. Lejos de preocupar a la dirección, ese retroceso es exactamente el resultado buscado.
La línea roja que BBVA no cruza en hipotecas
Según el análisis de Deutsche Bank sobre el discurso de BBVA a sus inversores, el banco considera que determinadas hipotecas que se están concediendo hoy en el mercado español no generan suficiente retorno sobre el capital empleado. Esa insuficiencia se mantiene incluso cuando se suman todos los ingresos adicionales que puede generar un cliente que también domicilia la nómina, contrata seguros y mantiene sus ahorros en la entidad. Incluso asumiendo el nivel máximo de venta cruzada —que podría añadir entre 100 y 150 puntos básicos— la operación “no justifica su retorno”, según las propias palabras de la entidad.
BBVA asegura que puede alcanzar un millón de clientes nuevos en España este año centrándose en la captación de cuentas nómina, sin necesidad de competir en hipotecas. La ratio préstamos/depósitos podría subir cómodamente hasta niveles del 110-120% sin generar presión sobre la liquidez, lo que da al banco libertad para elegir dónde quiere crecer.
Quién sí compite y qué significa para el comprador
“La competencia en hipotecas continúa siendo agresiva. Los precios del producto de forma independiente no son competitivos.”
— Marc Armengol, consejero delegado de Banco Sabadell
Mientras BBVA se mantiene al margen, otras entidades siguen apostando por captar clientes hipotecarios con ofertas agresivas. Banco Sabadell, que compareció también ante inversores esta semana, reconoce que el mercado hipotecario está en plena guerra de precios pero apuesta por combinar márgenes estrechos en hipotecas con la venta cruzada de otros productos para mantener la rentabilidad global. El CEO Marc Armengol confía en que la subida de tipos del BCE acabe beneficiando los márgenes de la entidad a medida que el coste del pasivo suba de forma contenida.
En el extremo opuesto está la situación de Cetelem, la filial de financiación al consumo de BNP Paribas en España, que está en proceso de venta tras acumular pérdidas recurrentes ligadas parcialmente a los impagos de tarjetas revolving y al encarecimiento del pasivo por la subida del euríbor. Es un recordatorio de que las estrategias agresivas de crédito al consumo tienen un coste real cuando los tipos suben.
Qué hacer si tu banco no compite en hipotecas
El mercado hipotecario español no es uniforme. Aunque BBVA haya salido voluntariamente de la carrera de precios, hay entidades que sí compiten activamente: Caixabank, Sabadell, ING, Openbank y bancos más pequeños como Pibank o COINC están publicando ofertas con diferenciales por debajo de euríbor más 0,60% en variables y por debajo del 3% TAE en hipotecas fijas.
Para el consumidor, el mensaje práctico es que comparar activamente entre entidades es más importante que nunca. El banco con el que ya se tiene la cuenta corriente no va a ofrecer necesariamente la mejor hipoteca, y el coste de la fidelidad pasiva —quedarse por inercia con la entidad de siempre— se puede medir en cientos de euros anuales.
La ley de crédito inmobiliario obliga a los bancos a entregar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con antelación suficiente antes de la firma, sin coste para el solicitante. Pedir esta ficha a dos o tres entidades distintas no genera ningún compromiso y permite comparar condiciones reales —tipo, TAE, comisiones, vinculaciones— de forma directa.
La estrategia detrás del repliegue bancario
El caso de BBVA no es aislado. En un contexto donde el euríbor ha subido más de un punto en un año, las entidades están recalibrando qué productos les resultan rentables. Las hipotecas a tipo fijo que se firmaron con márgenes muy estrechos hace uno o dos años han erosionado la rentabilidad de muchos bancos, que ahora son más selectivos en la concesión.
Esa mayor selectividad tiene una cara favorable para los solicitantes solventes: los bancos que sí quieren crecer en hipotecas necesitan atraer a los mejores perfiles y están dispuestos a ofrecer mejores condiciones para conseguirlo. Quien tenga un perfil financiero sólido —empleo estable, ratio deuda/ingresos bajo, ahorros suficientes para la entrada— tiene hoy más poder de negociación del que puede parecer al ver los titulares sobre la guerra hipotecaria.
