¿Puede un banco cobrar intereses sobre los intereses ya acumulados en una hipoteca inversa sin haber explicado eso antes de la firma? Para el Tribunal Supremo, no. En una sentencia notificada el 25 de septiembre de 2026, la Sala de lo Civil ha dejado sin efecto el interés del 6,50% de una hipoteca inversa que Kutxabank concedió en 2010, al considerar que la cláusula no superó el control de transparencia exigido por la normativa de protección al consumidor.
El contrato sigue vigente. Pero sin la cláusula de interés remuneratorio. Y Kutxabank deberá devolver las cantidades abonadas en concepto de esos intereses, con sus correspondientes intereses legales desde cada pago.
Qué decidió exactamente el Tribunal Supremo
La resolución del 25 de septiembre se enmarca en una línea de fallos iniciada en verano. En julio de 2026, la Sala Primera dictó dos sentencias clave: la STS 1190/2026, del 17 de julio, y la STS 1317/2026, del 24 de julio. Ambas concluyeron lo mismo: cuando la cláusula de interés remuneratorio no explica con suficiente claridad que los intereses se incorporan al saldo deudor y generan nuevos intereses —el mecanismo conocido como anatocismo—, esa cláusula es abusiva por falta de transparencia y debe ser eliminada del contrato.
En el caso concreto de Kutxabank, la escritura fijaba un tipo del 6,50% anual, pero no dejaba suficientemente claro que esos intereses se capitalizarían mensualmente. Al incorporarse al saldo pendiente, generaban a su vez nuevos intereses, multiplicando la deuda real de una forma que el cliente no podía prever solo con leer el tipo de interés nominal.
El anatocismo, la raíz del problema
El anatocismo —el devengo de intereses sobre intereses— no está prohibido por la ley española, pero requiere un pacto claro entre las partes. Ese es el punto en el que el Supremo ve el problema en estos casos.
La escritura sí informaba del tipo de interés y del sistema de liquidación mensual. Lo que no quedaba claro era que esas cantidades liquidadas se incorporarían al capital pendiente y que, desde ese momento, generarían a su vez nuevos intereses. Sin esa explicación, el consumidor no podía valorar adecuadamente las consecuencias económicas a largo plazo del producto que contrataba.
“El Alto Tribunal ha dicho basta al abuso en las inversas. Si no hubo transparencia, el resultado es nulidad e hipoteca sin intereses, con restitución de lo ya satisfecho.”
La doctrina que aplica el Supremo viene de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la Directiva 93/13/CEE de cláusulas abusivas: una vez declarada abusiva, la cláusula se elimina íntegramente. El juez no puede reconstruirla ni conservar la parte que beneficia al banco.
Las consecuencias prácticas para herederos y banco
Las hipotecas inversas son productos orientados a personas mayores que desean obtener liquidez usando su vivienda como garantía sin tener que venderla. La deuda —capital prestado más intereses— la afrontan habitualmente los herederos cuando el titular fallece.
En el caso estudiado por el Supremo, los herederos acudieron a los tribunales para cuestionar las condiciones del contrato, entre ellas el tipo de interés. La Audiencia Provincial de Valladolid ya les había dado la razón en parte, pero el Supremo cierra la cuestión con un criterio más contundente: la cláusula de interés se elimina en su totalidad, no solo el mecanismo de capitalización. El contrato subsiste, pero sin interés remuneratorio.
Recuerda: El contrato de hipoteca inversa continúa vigente. Solo se elimina la cláusula de intereses remuneratorios. El titular —o sus herederos— sigue obligado a devolver el capital efectivamente prestado.
Para los herederos, esto significa que la deuda que deben afrontar se limita al capital prestado. Si Kutxabank cobró cantidades en concepto de intereses remuneratorios, deberá devolverlas con sus correspondientes intereses legales desde cada pago.
¿Afecta este fallo a otras hipotecas inversas?
El Supremo ha sido explícito: la sentencia no crea jurisprudencia general para el conjunto de las hipotecas inversas. El fallo parte de un clausulado concreto y de la falta de transparencia detectada en ese caso específico.
Eso no significa que los titulares de otras hipotecas inversas —o sus herederos— deban resignarse sin revisar sus contratos. Si la escritura no explica con claridad cómo funcionaba el anatocismo y cuáles eran sus consecuencias económicas, existe base argumental para impugnar la cláusula. El criterio que ha fijado el Supremo es claro: lo que importa no es el importe del tipo de interés, sino si el consumidor pudo comprender realmente lo que firmaba.
Para valorar si una hipoteca inversa concreta está dentro del supuesto que describe el Supremo, la recomendación es analizar individualmente la escritura y las circunstancias de contratación, idealmente con un abogado especializado en derecho hipotecario. El estándar exigido ahora es material y no formal: no basta con que el contrato mencione el tipo de interés; hay que demostrar que el consumidor pudo comprender el impacto real de la capitalización.
