El tipo de interés medio de las hipotecas concedidas en España ha pasado del 2,68% en enero de 2026 al 2,89% en julio, según los datos del Banco de España. Con el BCE acabando de subir los tipos al 2,5% y la posibilidad de otro incremento antes de que acabe el año, el mercado hipotecario se adentra en un terreno donde elegir bien la oferta puede marcar una diferencia real de cientos de euros anuales. Los analistas del comparador HelpMyCash han publicado esta semana los criterios concretos que separan una buena hipoteca de una que conviene rechazar en el entorno actual.
Qué interés debe tener una hipoteca para ser competitiva ahora
El primer criterio es el propio tipo de interés. Con la media del mercado ya rozando el 3% en las hipotecas a tipo fijo, cualquier oferta por debajo de ese umbral merece atención. Para las hipotecas variables, el listón se sitúa en euríbor más 0,60% o menos; para las mixtas, en 2,50% TIN fijo los primeros cinco años y euríbor más 0,70% después.
El segundo criterio, y el más frecuentemente ignorado, es la TAE (Tasa Anual Equivalente). Dos hipotecas con el mismo TIN nominal pueden tener costes totales muy distintos si una exige domiciliar la nómina, contratar seguro de vida y seguro de hogar, o mantener un saldo mínimo en cuenta. La TAE integra todas esas condiciones en un solo porcentaje y permite una comparación justa entre productos distintos. Cuanto más baja la TAE, más barata es la hipoteca en términos reales.
El tercer criterio es la ausencia de comisiones. La inmensa mayoría de los bancos ya ha suprimido la comisión de apertura, por lo que su presencia es una señal de alerta. También conviene revisar las comisiones por amortización anticipada parcial o total, novación y subrogación: en un entorno de tipos al alza, poder cancelar o renegociar sin penalizaciones es un activo que tiene valor.
Fija, variable o mixta: qué elegir en este momento
Regla de oro para comparar: Pide siempre la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) antes de firmar. Es gratuita, obligatoria por ley y te permite comparar condiciones entre bancos sin compromiso.
Con el euríbor en el 3,2% de media en septiembre, la hipoteca variable ha perdido el atractivo que tenía cuando el índice cotizaba por debajo del 2%. Pero la hipoteca fija tampoco es automáticamente la mejor opción: quien firmó un fijo elevado en el pico de tipos y luego el BCE empieza a bajar en 2027 habrá perdido la oportunidad de beneficiarse de esa caída.
La hipoteca mixta emerge como el punto de equilibrio más razonable en este contexto. Ofrece un período fijo —habitualmente entre tres y diez años— durante el cual la cuota está garantizada, para después pasar a referencia variable. Si el BCE empieza a reducir tipos en la segunda mitad de 2027, quienes hayan firmado un mixto habrán sorteado el pico del euríbor con cuotas controladas y podrán beneficiarse de la bajada en la fase variable.
Los datos tras la subida del BCE en septiembre muestran que la demanda de hipotecas a tipo fijo sigue siendo muy mayoritaria —más del 90%— aunque su precio ha subido. Precisamente por eso es más importante que nunca comparar entre entidades antes de firmar.
Las tres mejores ofertas del mercado en septiembre 2026
Según HelpMyCash, estas son las referencias más competitivas en cada modalidad este mes:
- Tipo fijo: Hipoteca Avantio Fija de Banca March, desde el 2,65% TIN (3,01% TAE), con domiciliación de nómina y seguros de hogar y vida. Sin comisión de apertura.
- Tipo mixto: Hipoteca Pibank Mixta de Pibank, al 1,99% TIN los primeros cuatro años y euríbor más 0,68% después (3,40% TAE). Sin productos vinculados obligatorios y sin comisiones de amortización anticipada.
- Tipo variable: Hipoteca Variable de COINC (Bankinter), desde euríbor más 0,50% (3,41% TAE), con tipo fijo inicial del 2,30% durante los tres primeros años. Condicionada a la apertura de una cuenta Bankinter.
Estas cifras son de referencia y pueden variar según el perfil del solicitante, el valor del inmueble y el porcentaje de financiación sobre tasación. La TAE que ofrecen los bancos en sus folletos puede mejorar o empeorar según las condiciones que el cliente finalmente negocie.
¿Compensa subrogar la hipoteca?
Para quienes ya tienen una hipoteca variable con un diferencial por encima de euríbor más 1%, la subrogación a una entidad más competitiva puede suponer un ahorro significativo. Desde la ley de crédito inmobiliario de 2019, los gastos de notaría y registro de la subrogación corren a cargo del banco de destino, lo que ha eliminado la principal barrera económica para cambiar de entidad.
El banco de origen puede hacer una contraoferta para retener al cliente —tiene un plazo de 15 días para hacerlo— pero no está obligado a igualar las condiciones del competidor. Si la diferencia entre el diferencial actual y las mejores ofertas del mercado supera los 30 o 40 puntos básicos, la subrogación rara vez deja de ser rentable a partir del segundo o tercer año.
En un momento en que los tipos siguen subiendo y los bancos ajustan sus productos al alza, actuar antes de que la oferta se deteriore aún más es una decisión que puede valer varios cientos de euros al año.
